东北网鸡西2月22日电 2007年，鸡西市房地产开发市场规模不断扩大，开发总量迅速增长，投资速度稳中见快。具体分析我市的房地产开发市场运行态势，有如下几个特点：
一、房地产开发规模扩大
从开发企业个数看：2007年全市房地产开发企业已经达到56户，比上年增加22户，其中有开发项目的33户，比上年增加6户。
从开发规模上看：全市房地产开发施工面积为78.8万平方米，比上年增长59.3%，其中当年新开工面积65.8万平方米，比上年增长57.7%，新开工商品住宅面积50.6万平方米，比上年增长60.2%，新开工商业营业用房面积12.4平方米，比上年增长94.1%。
从投资完成情况看： 2007年，全市房地产开发投资实现9.1亿元，比上年增长99.6%。其中：住宅投资完成6.4亿元，比上年增长119.9% ；商业营业用房投资完成2.1亿元，比上年增长130.1% 。
二、房地产开发投资使用资金充足
2007年，全市房地产企业共到位资金10.2亿元，比上年增长98.1%，是全年计划总投资的1.1倍；而上年同期到位资金仅占计划总投资的76.7%。全部资金中，自筹资金比重进一步增大，占全部到位资金的55.1%，总额达5.6亿元，比上年增长135.7% 。
三、商品房销售形势总体持续向好
2007年，全市商品房销售建筑面积达40.8万平方米(销售面积与销售额均为合同销售，下同。)，比上年增长31.0%；其中住宅销售建筑面积35.0万平方米，比上年增长30.5%；商业营业用房销售面积为5.0万平方米，比上年增长74.4%；其他商品房屋销售面积0.7万平方米，比上年下降53.4%。与之对应的全市商品房屋销售额8.1亿元，比上年增长50.5%；其中住宅销售额5.8亿元，比上年增长44.1%；商业营业用房销售额1.9亿元，比上年增长74.0%；其他商品房屋销售额0.3亿元，比上年增长4.1%。
现房销售高速增长。2007年，全市现房销售建筑面积17.3万平方米，比上年增长91.2%；其中住宅销售建筑面积14.6万平方米，比上年增长96.1%；商业营业用房销售面积为2.3万平方米，比上年增长120.8%；其他商品房屋销售面积0.4万平方米，比上年下降34.8%。2007年末，全市现房销售额3.2亿元，比上年增长102.4%；其中住宅销售额2.3亿元，比上年增长98.8%；商业营业用房销售额0.8亿元，比上年增长125.6%；其他商品房屋销售额940万元，比上年增长39.5%。
期房销售小幅增长。2007年，全市期房销售建筑面积23.5万平方米，比上年增长6.3%；其中住宅销售建筑面积20.4万平方米，比上年增长5.2%；商业营业用房销售面积为2.7万平方米，比上年增长47.3%；其他商品房屋销售面积0.3万平方米，比上年下降64.3%。2007年末，全市期房销售额4.9亿元，比上年增长28.5%；其中住宅销售额3.4亿元，比上年增长21.5%；商业营业用房销售额1.1亿元，比上年增长48.4%；其他商品房屋销售额0.2亿元，比上年下降7.1%。
销售价格维持高位增长。截止2007年末，全市商品房平均销售价格达1981元/平方米，比上年增长14.9%。其中，商品住宅平均销售价格1648元/平方米，比上年增长10.5%；商业营业用房平均销售价格3789元/平方米，比上年下降0.2%。
四、商品房屋空置面积略有上升
截止2007年末，我市商品房空置面积5.6万平方米，比上年增长4.4%；住宅空置面积4.1万平方米，比上年增长7.6%。商业营业用房空置面积0.9万平方米，较上年下降5%；其他商品房屋空置面积0.4万平方米，较上年下降0.8% 。
总之，随着我市城市化进程的不断加快，一栋栋新建成的高楼大厦、住宅小区正在扮靓鸡西，城市面貌日新月异。房地产业作为国民经济的支柱产业之一，对我市城市化进程的贡献颇为突出。特别是在改善居民居住水平，促进居民安居乐业，推进社会和谐发展的进程中，起着鲜明的排头兵作用。从2005年到2007年，我市房地产开发业平均每年都向社会提供近40.7万平方米的可供销售的商品房(其中商品住宅27.6万平方米)。这对历史欠账较严重的我市商品房消费市场无疑如雪中送炭。大量新建商品房的上市，使得我市居民可以有更多的购房选择，基本缓解了我市商品房销售市场上的需求大于供给的局面。我市城镇人均居住建筑面积也由2005年的人均19平方米，提高到2007年的人均22.07平方米，居民居住水平得到了明显改善。
房地产市场和谐发展中存在的几个问题
1.房地产开发企业的资质等级普遍偏低，与提升城市发展的整体规模与进程不相适应。截至2007年底，全市在册的56家房地产开发企业中，二级资质企业仅2家，三级22家，在我市的房地产开发市场中，开发主体多为一些三级或暂定资质企业，房地产开发企业规模普遍偏小。因此部分房地产开发企业从操作上来看，存在着操作项目规模小、房屋质量不高、企业经营缺乏连续性等问题。这将有可能给我市房地产市场的和谐发展带来较大的隐患。如1999年前后开发的住宅楼，存在着顶楼漏雨，墙体开裂、外墙皮蜕皮等现象，最后只能由政府或者说纳税人出钱买单修缮。2.房源结构与居民需求之间的发展不够协调。供给不足带动价格增长，消费需求决定着行业发展取向。随着整个社会经济的快速发展，广大人民群众消费能力的不断提高，消费者的品味也正发生着变化，消费层次逐渐拉开，部分消费者已经不再满足于有房可居，而转向强调居住环境、小区建设和空气质量的需求。因此居住环境好、建筑品质高的优质楼盘常常出现供不应求的热销局面，这部分楼盘的热销，成为我市商品房屋平均销售价格上涨的主要动因。相比之下，一些设计不合理、地段偏僻、物业管理不好的楼盘则出现了相对的滞销与空置现象。从另一角度看，房价的高增长，给收入增长相对缓慢的居民形成了较大压力。据统计数据显示，2007年我市城镇居民可支配收入9310元，同比增长11.7%，而2007年我市商品房屋平均销售价格1981元/平方米，同比增长14.9%，如果再扣除2007年全市CPI指数上涨5.9%的因素，那么住房价格的增长则远远高于居民收入的增长，因此低收入家庭也只能望楼兴叹。加之2007年下半年，我国连续多次出台了抑制房地产过快增长的宏观调控政策，促使收入较高的家庭以投资为取向的“追高”购房和以提高居住品味为取向的购房者的购房欲望逐渐衰减，开始观望，这些都是产生滞销与空置的一个重要因素。
3.地域差异较大，中心城镇与偏远城区发展不够均衡。鸡冠区因地处全市的政治、经济与文化中心，吸附商品房购买能力强，房地产市场也相对活跃。据统计，2007年，在鸡冠区域内房地产开发施工面积达到43.8万平方米，占全市施工总量的55.6%，销售面积达24.3万平方米，占全市销售总量的59.6%，房屋空置面积为2.3万平方米，占全市空置总量的41.1%。房屋销售价格为1999元/平方米，高于全市平均水平0.9个百分点。鸡东县、密山市、虎林市的房地产开发市场近两年也有了长足的发展，与鸡冠区的差距已经越来越小，相比之下恒山区、滴道区、梨树区、麻山区的发展变化不大。城镇整体建设缓慢必将导致吸附居民居住能力的削弱。
对我市房地产业和谐发展的几点建议
1.加强宏观调控，促进房地产业和谐健康发展。房地产行业的发展不但要与国民经济发展水平相适应，还要与广大人民群众的消费水平相适应，同时也要适应城市的发展需要。为此应该加大宏观调控力度，引导房地产开发企业改善投资结构，合理确定投资方向，同时利用行政手段，根据城市建设的长远规划统筹安排好土地资源开发利用的布局与节奏，做到有计划、有步骤地开发，以实现城市发展水平的全面提高。譬如在市区中心地段多建设一些以中低收家庭为取向的、中、小户型的高层住宅(如中兴大厦式的住宅)，既增加了城镇住户的容量和土地的使用效率，也可增加城市的绿地面积和缓解公共交通的压力；在相对较边远的地段增加一些大户型的“别墅”型住宅，可满足有车族或高收家庭的住宅消费需求。
2.企业自身应该以创新为基础，努力提高自身的核心竞争力。作为房地产开发企业自身而言，只有努力提高自身素质，引进现代企业的经营管理模式与观念，在建筑设计，建筑材料使用，节能环保等等方面不断创新，才能真正提高自己的核心竞争力。譬如近几年我市开发建设的“万方公寓”、“中兴大厦”、“熙雅寓”等，已经成为我市的品牌建筑和标志性建筑。事实证明现在的消费者越来越多看重项目的质量和开发商的品牌。落实到细处就是要以市场需求为导向，紧跟政府宏观调控的步伐，通过加强房地产开发中的房屋整体构架与物业配套设施建设等一系列利于消费者的手段来提升企业的知名度，实施品牌战略，打造建设精品。当然，政府对新成立的房地产开发企业给予一定的关怀和扶持，使我市的房地产开发企业不断做大、做强，让他们在城市发展的进程中贡献一份力量。比如在基建项目的非税收项目的行政收费上给予一定的减免。事实上近两年在基建项目的非税收项目的收费额的增长，绝大多数都由开发商转嫁到了消费者头上，这也是近两年房地产价格高速上扬的因素之一。据不完全调查，一个建设项目从审批到建成使用，将交付近40个项目的非税收收费。如城市基础设施配套费、规划测量费、土地管理费、评估费、消防配套费、人防结建费、抗震复核费、文物勘探费、动迁管理费、供热配套费、墙体改造费、散装水泥费、开路口费、控制区占用费、投标交易费、监理费、占道费、环境影响评估费、报建费、排污费、施工图纸审查费、建筑残土处理费等等等等。
3.建立健全住房保障体系。住房是基本生活保障，安居才能乐业，对低收入居民家庭实施住房保障是政府不可推卸的职责。因此，在面对不同收入群体，正确引导其进行适应自身消费能力的购房理念的同时，我们应该继续加快建立和完善以经济适用房、廉租住房制度为核心住房保障体系。对低收入家庭，特别是居住水平在住房保障标准以下的低收入家庭应该成为主要受惠对象。这样既满足了不同收入群体的住房需求,也有利于社会安定和谐。
在近两年全国房地产快速发展的大形势、大趋势影响下，我市房地产开发市场也有了长足的发展，同时，在国家各项宏观调控措施的共同作用下，现阶段我市房地产开发市场运行也基本趋于稳定。值得注意的是，各有关部门要在保持房地产开发投资适度增长的基础上，着力改善投资结构，将我市房地产市场的发展与改善人民生活和增强城市整体功能结合起来，同时进一步做好稳定房价的工作，防止因此产生商品房空置面积快速和大量增加。
